Raksti

Raksti

Mar
26
2018

Dzīvokļa īpašnieks: pārvaldnieka saimnieks vai kalps?

Autors: Guntars Dārznieks

Ik pa laikam sabiedrībā, medijos plašu rezonansi iemanto strīdi starp dzīvokļu īpašniekiem un to pārvaldniekiem. Kas ir to pamatā un kas traucē šo situāciju sakārtot? Rakstā ieskats par apsaimniekošanas virtuvi un praktiskiem padomiem strīdus jautājumu risināšanā.

Latvijas Republikas Satversmes otrais pants nosaka, ka Latvijas valsts suverenā vara pieder Latvijas tautai, savukārt Dzīvokļa īpašuma 16.pants norāda, ka dzīvojamā mājā vara pieder dzīvokļu īpašnieku kopībai.

Par to kam pieder valsts varbūt citreiz, šoreiz vairāk par mājokļa lietām.

Kā ir patiesībā? Kāpēc tad liela daļa daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieki nav apmierināti ar māju apsaimniekošanas kvalitāti un kā šo problēmu risināt?

Lai izprastu, kā un kāpēc pie šādas situācijas esam nonākuši, nedaudz jāatskatās uz vētrainajiem 90-tajiem, kuri sākās ar brīvās tirgus ekonomikas uzvaras gājienu.

 

Tas ir laiks, kad katrs, kurš bija pietiekoši izveicīgs, gudrs un arī agresīvs, varēja piedalīties tā saucamajā tautas īpašuma sadalē un pārdalē. Arī valsts nevēlējās stāvēt malā un, saprazdama, ka tai nav ne resursu ne vēlēšanās apsaimniekot līdz tam tās rīcībā esošo dzīvojamo fondu, nolēma izvēlēties vienkāršāko ceļu - šo grūto nastu novelt uz tautas pleciem ar domu – tieciet nu paši galā paši par savu naudiņu. Atcerēsimies, ka šī valsts soļa „pavadvēstulē” ierakstītais teksts arī bija diezgan vilinošs: Jums taču gandrīz par velti (lasīt - sertifikātiem) uzdāvina nekustamo īpašumu, ar kuru varēsiet darīt gandrīz ko gribat – pārdot, izīrēt, ieķīlāt un vienkārši uzdāvināt – kāda laime, gandrīz kā pasakā!

 

Kā tad situācija izvērtās patiesībā: privatizēt jau varēja tikai to dzīvokli, kurā paši dzīvoja. Tā bija reta laime, ja māja bija uzcelta kvalitatīvi un salīdzinoši nesen, kas padomju laikā drīzāk bija izņēmums, ne likumsakarība. Bija arī tādi, kuri pēc būtības privatizēja graustus, kurus pēc idejas vajadzēja tūlīt vai arī pēc zināma laika nojaukt. Un dažkārt jaunie īpašnieki visai saprotamā kārtā steidzās ieguldīt naudu, tai skaitā ņemt kredītus, lai savu dzīvoklīti pārvērstu par sapņu pili.

 

Tomēr atziņa, ka līdz ar dzīvokļa privatizāciju tiek iegūta arī daļa no visas mājas jeb kopīpašums, kas arī ir jāapsaimnieko, līdz pat šodienai nav sasniegusi lielāko daļu īpašnieku prātus, ko var raksturot ar veco labo teicienu – ne mana cūka, ne mana druva. Vienlaikus, atbilstoši Valsts kontroles 2016.gada 26.marta revīzijas ziņojumā norādītajam, salīdzinot ar kaimiņvalstīm Igauniju un Lietuvu kur dzīvokļu īpašnieku sabiedrības ir izveidotas pat vairāk nekā 90% māju, Latvijā dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā joprojām ir nodots tikai apmēram 21% no privatizēto pašvaldību māju skaita. Pārējo daļu šo māju apsaimnieko pašvaldību komercsabiedrības. Dzīvokļu īpašnieku lemtspēja un tiesības šādā situācijā ir stipri ierobežotākas nekā tad, ja dzīvokļu īpašnieku kopums ir mājas pilntiesīgs valdītājs. To labi zina arī pašvaldību komercsabiedrības, kuras apsaimniekošanas tirgū, nenoliedzami, ieņem monopolstāvokli un zināmā mērā atrodas ārpus konkurences un nereti var atļauties saimniekot pēc principa – ko tu lielam padarīsi? Pārējā pārvaldīšanas tirgū saimnieko privātās komercsabiedrības.

Tomēr ir viena kopēja lieta, kas šos pārvaldniekus apvieno – viņi mazāk vai vairāk pārzina „spēles noteikumus”, tas ir likumdošanu, arī tās vājās vietas, viņu rokās ir informācija, līdz ar to iespēja, ja tas ir izdevīgi, arī ar to manipulēt.

Bieži vien katru gadu februārī, saņemot janvāra rēķinus, dzīvokļa īpašnieki brīnās – kā atkal un kāpēc ir pieaugusi apsaimniekošanas maksa, kāpēc ir vajadzīgi tie vai citi dārgie mājas remontdarbi? Bet kā saka tādos gadījumos: “ja visu gadu ir mierā gulēts, tad vilciens jau sen ir aizgājis”.

 

Tradicionālais risinājums: lielākā daļa par to palamājas virtuvē; daži pazvana pārvaldniekam un ar to maigi aprunājas. Diemžēl tikai mazumiņš īpašnieku seko un vēl daži spēj rast atbildi uz jautājumu – kur paliek apsaimniekošanas nauda, tas ir sekot līdzi piedāvāto remondarbu nepieciešamībai un to izmaksu pamatojumam. Pārējie ar laiku samierinās, jo kaut kā jau samaksāt var un šķietami nebeidzamais stāsts turpinās gadu no gada.

Bet, ja apsaimniekotājs vēl ir gana tālredzīgs un viltīgs, tad pie mājas stāda puķītes, remontē soliņus un dara citas sīkas, tomēr pamanāmas lietas, kas rada iespaidu par labu saimnieka tēlu, bet lielos darbus kā, piemēram, mājas lielo siltumzudumu novēršana, atstāj novārtā, tad šādos gadījumos  situācija ir vēl bezcerīgāka, jo kurš tad spēj salīdzināt apsaimniekošanas un remontdarbu tāmē ieraksto ar dabā īstenoto? Joprojam ir dzirdami stāsti par pazudušām naudām, vispār neizdarītiem darbiem un īpašnieku iebildumu ignorēšanu.

Līdz ar to naiva ir gan valsts, gan arī pašvaldību cerība, ka tuvākajā laikā lielākās daļas īpašnieku izpratne par mājas kopīpašuma apsaimniekošanu var mainīties un viņi to pārņems savā pārziņā.

 

            Kāda tad ir valsts loma un nostāja šajā situācijā, kad pārvaldneki, ja vēlas, faktiski var izmantot dzīvokļu īpašnieku vienaldzību un neziņu mājas apsaimniekošanas jautājumos?

            Likumdevējs iepriekšējos desmit gados ir pieņēmis un aktualizējis virkni normatīvo aktu, kam vajadzētu uzlabot māju pārvaldīšanas jautājumus. Kā būtiskāko var minēt visas mājas kopīpašuma (viss pārējais ārpus konkrētā dzīvokļa īpašuma) pilnīgas pārvaldīšanas tiesības ir dzīvokļa īpašnieku kopībai. Īpašnieku kopība ar vienkāršu balsu vairākumu (50% plus viena dzīvokļa īpašnieka balss) var izlemt lielāko daļu jautājumu, kas saistās ar mājas apsaimniekošanu. Savukārt pārējo īpašu jautājumu izlemšanai nepieciešams lielāks balsu skaits.]

 

Teorētiski likumdevējs mums ir devis “visas kārtis rokā” un varam rūpēties par savu kopīpašumu (māju) kā nu vēlamies. Bet kā ir realitātē?

Kā jau minēju, tālāk par sava dzīvokļa sienām reti kurš vēlas domāt. Sabiedrībā vērojama atziņa - ar mājas lietām lai nodarbojas kāds cits, mani tas neinteresē, un tas, diemžēl, ir dziļi iesakņojies lielākajā daļā kopīpašnieku apziņā. Līdz ar to bieži vien sasaukt īpašnieku lemtspējīgu sapulci ir grūti, pat neiespējami.

Tomēr vai viss ir tik bezcerīgi un jau šodien var kaut ko darīt, lai par samaksāto naudu saņemtu kvalitatīvus un paredzētos pakalpojumus arī tajās mājās, kur vairākums tomēr nevēlas paši tās apsaimniekot? Kā jau zināms, namu apsaimniekošana pašu spēkiem, kā rāda pieredze, nav tik vienkārša, jo bez gribēšanas ir nepieciešama arī varēšana, tai skaitā zināšanas un arī atbilstoša izglītība.

Tātad par tiem apmēram 80% „slinko”māju. Parasti gandrīz katrā mājā ir ar apsaimniekošanas darba rezultātiem neapmierinātie un tie, kuri lietas labā vēlas kaut ko mainīt. Kā tad pašiem uzņemties atbildību par nama apsaimniekošanu?

 

Lai arī saka, ka arī viens var būt karotājs, lietderīgāk būtu sameklēt vēl dažus entuziastus, kuri savā brīvajā laikā kā vienu no hobijiem varētu izvēlēties mājas pārvaldīšanas pārraudzības un kontroles darbības. Būtisks ir fakts, ka šo entuziastu komandas vidū atrastos arī kompetenti speciālisti, kas pārzina būvniecības, grāmatvedības un māju apsaimniekošanas likumdošanas jautājumus. Lieliski, ja ir māju pārvaldīšanā iegūta profesionālā izglītība. Ar šādu komandu jau var veikt gan mājas un tajā esošo inženierkomunikāciju apsekošanu, t.sk. fotofiksāciju un nolietojuma stāvokļa izvērtēšanu, analizēt remondarbu tāmes, noteikt iztērēto līdzekļu atbilstību un pamatojumu, uzrakstīt tiesiski pamatotus pieprasījumus gan pārvaldniekam, gan pašvaldībai, kura ir kapitāldaļu turētājs, ja nepieciešams, arī celt prasību tiesā.

 

Tomēr pats svarīgākais jautājums ir iegūt lielākās daļas mājas dzīvokļu īpašnieku uzticību, tas ir kļūt par mājas vecāko ar pilnvarojuma tiesībām. Ko tas tas nozīmē praksē? Lai iegūtu pilnvarojuma tiesības ir jāsaņem vismaz divas trešdaļu visu dzīvokļu īpašnieku atbalsts. Šāds atbalsts dod tiesības par daudziem jautājumiem ar mājas pārvaldnieku runāt dzīvokļa īpašnieku vārdā, vienlaikus, ja mājā par kādu svarīgu jautājumu esiet noorganizējuši aptauju un savākuši nepieciešmo 50% plus vienas balss vairākumu, tas jau ir lēmums, kurš pārvaldniekam jāpilda. Šādai komandai, uzkrājot pieredzi, varbūt pēc laika arī pašiem rodas vēlme pārņemt māju savā pārvaldīšanā, ko var noorganizēt arī ar aptaujas palīdzību.

 

Ļoti būtisks jautājums attiecībās ar pārvaldnieku ir pārvaldīšanas līguma slēgšana vai grozīšana. Parasti praksē ir šādas situācijas, ka ir noslēgts mājas dzīvokļa īpašnieku kopīpašuma pārvaldīšanas līgums ar mājas pārvaldnieku vai arī dzīvokļa īpašnieka un pārvaldnieka individuālais līgums.  

Abos gadījumos ar līguma nosacījumiem pirms parakstīšanas jāiepazīstas ļoti uzmanīgi, jo pieredze rāda, ka parasti pārvaldnieks ir tas, kas piedāvā tikai sev izdevīgus līguma nosacījumus. Tomēr jāzina, ka līguma apspriešanas laikā abām pusēm ir vienlīdzīgās tiesības.

Viena no šādu līgumu standartpozīcijām, ko piedāvā pārvaldnieks, ir līgumsoda noteikšana, kaut gan tā nav obligāta līguma sastāvdaļa. Parasti īpašnieki piekrīt tikai vienpusējai līgumsoda noteikšanai, tas ir, tiesības uz līgumsoda maksājumu tikai pārvaldniekam, kaut gan tādas pašas tiesības ir arī dzīvokļa īpašniekiem par nepadarītajiem darbiem saņemt līgumsodu no pārvaldnieka.

 

Ko darīt, ja Jūs jau iegādājaties dzīvokli mājā, kur šāds koplīgums ar pārvaldnieku jau ir noslēgts? Jebkuru līgumu var mainīt, ja puses par to vienojas, bet ko darīt, ja pārvaldnieks nepiekrīt? Ja nesaskatāt līgumā acīmredzamas pretrunas ar mājokļa nozares normatīvajā regulējumā noteikto, tad praktiski neko, bet, ja, piemēram: līgumsoda pieaugums noteikts bezgalīgs, vai līgumā savulaik ierakstīts, ka pārvaldnieks par mājas apsaimniekošanu nesniedz nekādu informāciju, vai pārvaldnieks atsakās veikt obligātos mājas apsaimniekošanas darbus, ja kāds no īpašniekiem laikus nav samaksājis, tad tas ir pretrunā ar valstī noteikto kārtību.

Nobeigumā par jautājumu, kas nodarbina daudzu prātus - kur tad var sūdzēties, ja pārvaldnieks nepilda līgumā, bet ja tāda nav, normatīvajos aktos noteiktos pienākumus un mājas īpašnieku vairākums tomēr nevēlas neko mainīt vai vienkārši tic visam, ko pārvaldnieks tam saka?

Daži teiks – raidījumam „Bez tabu”, jo tas jau atrisina daudzas problēmas, Bet ja nopietni, ja tā ir pašvaldības komercsabiedrība, tad domes priekšsēdētājam, kurš ir kapitāldaļu turētājs.  

Par pienākumu nepildīšanu pārvaldnieku var saukt arī pie administratīvās atbildības, tomēr kā liecina likumprojekta "Grozījums Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā" anotācijā norādītais - par Administratīvo pārkapumu kodeksa 150.2 pantā noteikto pārkāpumu fiziskām un juridiskām personām laika periodā no 2013.gada līdz pat šim brīdim ir pieņemti lēmumi:

 

                 

2013.gads

2014.gads

2015.gads

Fiziskas personas

8

7

12

Juridiskas personas

2

6

13

 
 

Minētais parāda, ka pastāvošais regulējums vēl ir vājš palīgs dzīvokļa īpašniekiem savu tiesību aizstāvībai, arī jaunie grozījumi visumā jāvērtē nevis kā likuma kapitālremonts, bet gan situācijas kosmētisks uzlabojums – lai agrāk Administratīvajā pārkāpumu kodeksā paredzētais sods parādītos arī speciālajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā. Joprojam nav paredzēta pārvaldnieka atbildība par nereģistrēšanos Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā un strādāšanu bez atbilstošas izglītības iegūšanas.

 

Kāpēc tad valsts palīdzība šajā jautājumā ir tik minimāla?  Valsts nostāja šajā jautājumā jau no paša sākuma, tas ir no 90tajiem, ir bijusi – ja tas ir privātīpašums, tad problēmas, kā nu māk, jārisina pašam īpašniekam, valsts tikai izstrādā normatīvo bāzi, tas ir “dod lāpstu, bet rakt vajag pašiem”.

 

Tātad valsts neuzskata par nepieciešamu un vajadzīgu iejaukties privātīpašnieku rīcībā, izveidojot kādu speciālu kontroles inspekciju. Ko tad bez minētā vēl var darīt? Daži padomi:

  • - ja Jūs uzskatat, ka ar pārvaldnieku noslēgtais līgums atsevišķos punktos ir prettiesisks, varat lūgt Patērētāju tiesību centru to izvērtēt;
  • - ja pa pagrabu skraida žurkas, bet pārvaldnieks par to neuztraucas, tad var ziņot Pārtikas un veterinārajam dienestam;
  • - vēl ir Veselības, ugunsdrošības, vides inspekcijas un būvinspekcija, bet tās visas kopā jau  nerisina naudas plūsmas un citus jautājumus;
  • - pārējās problēmas, ja pārrunas ar pārvaldnieku beigušās neveiksmīgi, diemžēl jārisina tiesā, šo to, piemēram, pazudušu apsaimniekošanas naudu gan var mēģināt atrast ar policijas palīdzību.

Ja māju pārvalda pašu izveidota biedrība vai kāda privātā kapitālsabiedrība, tad atbildība gulstas arī uz pašu pleciem, jo paši jau esam izvēlējušies pārvaldnieku, ja ļoti nepatīk, var jau mēģināt atrast kādu citu, labāku. Ja vairākums to nevēlas, tad praktiski vienīgais ceļš ir – iet ar sūdzību uz tiesu.

 

Ja tomēr uzdrošināties vērsties tiesā, tad jāņem vērā, ka praktiski jums jābūt materiālai prasībai ar dzelžainiem pierādījumiem, tas ir, ka pārvaldnieks ar savu darbību vai bezdarbību ir radījis Jums naudā izmērāmus zaudējumus. Līdz ar to Jums būs nepieciešama mājas kopīpašuma apsaimniekošanas jautājumos kompetenta jurista palīdzību, kurš ar labdarību parasti nenodarbojas, kā arī izcila pacietība, jo tiesvedība var ieilgt daudzus gadus.

            No visa iepriekš minētā, secinājums ir it kā vienkāršs – sakārtotu vidi gan valstī, gan mājā mums neviens uz paplātes neatnesīs, pašiem “caur ērkšķiem uz zvaigznēm” vien būs jālaužas.

 

Mēs “No sirds Latvijai” komanda zinām, kā ar izmaiņām normatīvo aktu regulējumā un praktiski, nevis tikai ar saukļiem, Jums palīdzēt kļūt par pilntiesīgiem saimniekiem savā īpašumā!

Citreiz papildus par to pašu, kā arī par citām saistītajām tēmām.

 

Cieņā,

Guntars Dārznieks

pēc izglītības – namu pārzinis